Impôts locaux : Contester sa taxe sur les logements vacants 2017

Le mois de novembre correspond généralement à la période d’imposition à la taxe d’habitation. Cependant, au même moment, certains contribuables reçoivent un avis d’imposition un peu différent mais dont la note s'avère beaucoup plus salée : l’avis d’imposition à la taxe sur les logements vacants.

La taxe annuelle sur les logements vacants prévue à l'article 232 du code général des impôts (CGI) s'applique aux logements vacants situés, au 1er janvier de l'année d'imposition, dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant.

Sont imposables à cette taxe, les propriétaires ou ususfruitiers qui disposent d'un logement vacant depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition. Il s'agit donc des logements qui ne sont pas soumis à la taxe d'habitation au titre de la même année.

Seuls les locaux à usage d'habitation (appartements ou maisons) sont concernés pas cette taxe.

L’administration fiscale taxe systématiquement ce type de logement resté inoccupé mais il appartient ensuite au contribuable de contester cet impôt lorsqu’il s’estime indument imposé. Or, il se trouve que les exceptions à la taxation sur les logements vacants sont très nombreuses.

La taxe n'est pas due lorsque la vacance du logement est imputable à une cause étrangère à la volonté du contribuable, cette cause :

  • faisant obstacle à son occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation ;

  • ou s'opposant à son occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur. Il en résulte que sont notamment exclus du champ d'application de la taxe les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition (à ce titre, un délai d'un an peut être retenu) ainsi que les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur.

    L'appréciation du caractère volontaire ou non de la vacance relève donc essentiellement de circonstances de fait, le contribuable devant prouver qu'il a effectué toutes les démarches nécessaires pour vendre ou louer son logement vacant (mise en vente ou propositions de location dans plusieurs agences, adaptation du prix de vente ou de location aux conditions et évolutions du marché, etc.) ou que l'immeuble ne peut pas être occupé dans des conditions normales. Le caractère involontaire de la vacance ne peut être présumé par l'administration.

Par ailleurs, ne sont pas assujettis à cette taxe les logements qui ne peuvent être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incombe nécessairement à leur détenteur.

Les travaux nécessaires pour rendre un logement habitable s'entendent de ceux qui remplissent au moins l'une des conditions suivantes :

  • avoir pour objet d'assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures (notamment les escaliers) ;

  • avoir pour objet l'installation, dans un logement qui en est dépourvu ou, dans le cas contraire, la réfection complète de l'un ou l'autre des éléments suivants : équipement sanitaire élémentaire, chauffage, électricité, eau courante, ensemble des fenêtres et portes extérieures.

Il faut également rappeler que les logements vacants s'entendent des logements non meublés et, par conséquent, non assujettis à la taxe d'habitation en application du 1° du I de l'article 1407 du CGI. Les résidences secondaires, notamment, sont donc exclues du champ d'application de la taxe sur les logements vacants.

En outre, est considéré comme vacant un logement libre de toute occupation pendant au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition. En revanche, un logement dont la durée d'occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l'année de référence n'est pas considéré comme vacant.

La preuve de l'occupation peut être apportée par tous moyens, notamment par la déclaration des produits de la location en revenus fonciers, la production des quittances d'eau, d'électricité, de téléphone, etc.

Lorsqu’un contribuable a reçu un avis d'imposition à la taxe sur les logements vacants et qu’il estime ne pas devoir la payer pour les raisons évoquées ci-dessus, il lui faut demander le dégrèvement par le biais d’une réclamation contentieuse.

Les réclamations peuvent être introduites auprès du service des impôts dont relève le bien jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la réception de l’avis d’imposition. Le sursis de paiement pourra être demandé dans la réclamation conformément à l'article L.277 du livre des procédures fiscales, ce qui permettra au contribuable de ne pas payer l'imposition contestée tant que le service des impôts n'aura pas répondu aux arguments soulevés dans la réclamation.